Beaucoup de personnes qui souhaitent devenir propriétaires via la construction neuve se demandent s’il est possible de construire une maison comme on veut. La réponse est oui et non, car il y a des règles d’urbanisation à suivre, vous ne pouvez pas construire n’importe où et n’importe quoi. En effet, la construction neuve est très encadrée par loi. Donc, même si vous avez trouvé le terrain parfait pour vous, il y a beaucoup de choses à vérifier.
Les règles d’urbanisme
Rénover et Construire, chaque commune a le droit d’imposer des règles plus ou moins strictes afin de satisfaire les conditions d’aménagement et d’occupation des sols. Certaines communes exigent même des normes architecturales concernant la toiture (matériaux et niveau d’inclinaison de la pente), la couleur de la façade, les volets, le nombre d’étages, la clôture… Avant de construire votre maison, vous devrez donc connaître les règles d’urbanisme en vigueur applicables dans votre zone. Vous devrez d’abord savoir s’il y a un PLU (Plan local d’urbanisme) ou une carte communale dans la zone où se trouve votre terrain. En Hexagone, c’est le principal document de planification d’urbanisme au niveau communal ou intercommunal. Il détermine et circonscrit les différentes parties de la commune quant à leur affection : zones industrielles, zones agricoles, zones d’habitation… Le PLU annonce aussi les conditions d’occupation des sols : la nature des constructions pouvant y être bâties, leur implantation, leur volume et leur aspect extérieur.
La surface constructible
Le PLU donne des informations sur le coefficient d’occupation des sols permettant de fixer la surface de plancher constructible sur votre terrain. Pour connaître la taille de votre future habitation, multipliez la superficie par le Cos, 0,3 de la surface. Concrètement, si vous avez un terrain de 1.000 m², le calcul est : 1.000 x 0,3 donc, la taille de votre maison est de 300 m². Toutefois, selon l’arrêté du 3 juillet 2007, il est possible d’ajouter 20 % de surface en plus à condition que vous respectiez les exigences de performance énergétique. Vous devrez également vous informer sur les lois nationales (loi montagne et loi littoral), ces zones sont très protégées, et les règles d’urbanisme sont particulièrement sévères. Tel est aussi le cas si votre terrain se trouve proche d’un bâtiment classé monument historique. Il faut aussi penser aux servitudes, car elles risquent de limiter l’occupation du sol, ainsi qu’au périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles. En dernier et pas le moindre, si vous achetez un terrain en lotissement, vous n’échapperez pas aux règles d’urbanisme.
Cependant, si la commune ne possède pas un document d’urbanisation, il faut appliquer la règle de la constructibilité limitée, elle interdit la construction en dehors des zones déjà urbanisées pour éviter l’éparpillement des bâtiments, surtout dans les zones rurales. À noter que vous pourrez quand même avoir un permis de construire si votre habitation isolée présente un intérêt pour la commune.